Eine Neubauwohnung bezeichnet eine Immobilie, die seit weniger als fünf Jahren fertiggestellt, noch nie bewohnt und noch nie verkauft wurde. Der Kauf erfolgt meist im Verkauf im zukünftigen Zustand der Fertigstellung (VEFA), das heißt, auf Grundlage eines Plans, noch bevor die Baustelle abgeschlossen ist. Dieses Verfahren beinhaltet einen Zeitplan, Garantien und spezifische Kosten, die es deutlich von Bestandsimmobilien unterscheiden.
Der Markt durchläuft eine ausgeprägte Phase der Kontraktion. Die Reservierungen sind im zweiten Quartal 2026 im Vergleich zum Vorjahr um 23,6 % zurückgegangen, so die Fédération des promoteurs immobiliers. Die Verkaufsangebote sind im gleichen Zeitraum um 17,9 % gesunken. Diese Situation verringert allmählich das verfügbare Angebot, eröffnet jedoch auch Verhandlungsspielräume für die bestehenden Bestände.
Ein VEFA-Plan richtig lesen, ohne sich über die Flächen zu irren
Die meisten Käufer von Neubauten erwerben eine Immobilie, die sie nie physisch besichtigt haben. Alles beruht auf dem Plan des Bauträgers und dem beschreibenden Hinweis, der dem Reservierungsvertrag beigefügt ist. Die Fähigkeit, diese Dokumente zu lesen, beeinflusst die Zufriedenheit bei der Übergabe.
Auf einem VEFA-Plan entsprechen die angegebenen Flächen der Wohnfläche im Sinne des Gesetzes (Bodenflächen, Raumhöhe über 1,80 m, ohne Wände, Trennwände, Fensteröffnungen). Balkone, Terrassen und Loggien werden nicht in diese Berechnung einbezogen. Sie erscheinen separat, oft gewichtet mit einem kommerziell variablen Koeffizienten von einem Bauträger zum anderen.
Mehrere Elemente des Plans verdienen besondere Aufmerksamkeit, bevor der Reservierungsvertrag unterzeichnet wird.
- Die Ausrichtung der Wohnräume: Ein Wohnzimmer, das nach Norden ausgerichtet ist, in einer wenig sonnigen Region, wirkt sich auf den thermischen Komfort und die Energiekosten aus, selbst bei einer Dämmung nach den Normen RE 2020.
- Die tragenden Wände und technischen Schächte: Ihre Position ist endgültig und verhindert jede spätere Umverteilung der Räume. Sie zu erkennen, ermöglicht eine realistische Einschätzung der Modularität der Wohnung.
- Die Raumhöhe: Die gesetzliche Mindestnorm beträgt 2,50 m, aber einige Bauträger bieten 2,70 m an, was die Wahrnehmung des Raums und den Wiederverkaufswert verändert.
- Integrierte Stauraummöglichkeiten: Ihre Anwesenheit oder Abwesenheit im Plan beeinflusst die tatsächlich nutzbare Fläche im Alltag.
Der Vergleich mehrerer Programme anhand dieser Kriterien ermöglicht es, über die einfache Frage des Preises pro Quadratmeter hinauszugehen. Die verfügbaren Anzeigen auf der Website Immobilier Neuf: 1 Clic, 1 Toit! erleichtern diesen Vergleich, indem sie Programme mit ihren detaillierten Eigenschaften zusammenfassen.
Finanzierung eines Neubaukaufs: Erweiterter PTZ und realistische Simulation
Seit dem 1. April 2025 ist der zinsfreie Kredit für den Kauf einer Neubauwohnung oder eines Neubaus in ganz Frankreich zugänglich, unter bestimmten Einkommensbedingungen. Das Programm ist in seiner aktuellen Form bis zum 31. Dezember 2027 vorgesehen. Diese geografische Erweiterung verändert die Situation für Erstkäufer außerhalb der ehemaligen angespannten Zonen.
Den PTZ in eine Finanzierungsimulation zu integrieren, setzt voraus, dass man den maximalen zinsfreien Kreditbetrag, die Dauer der Rückzahlungsstundung und die Einkommensgrenze für den Haushalt kennt. Diese Parameter variieren je nach Haushaltszusammensetzung und Lage der Immobilie.
Reduzierte Notarkosten und VEFA-Ratenzahlung
Die Notarkosten bei Neubauten liegen etwa zwei- bis dreimal niedriger als bei Bestandsimmobilien. Dieser Unterschied gleicht teilweise einen in der Regel höheren Kaufpreis pro Quadratmeter aus. Die Ratenzahlung der Mittel in der VEFA stellt einen weiteren Hebel dar: Die Zahlung erfolgt entsprechend dem Fortschritt der Baustelle, was es ermöglicht, den Gesamtbetrag erst bei der Übergabe zu zahlen.
Der typische Zeitplan sieht eine Zahlung bei der Reservierung (begrenzt auf 5 % des Preises) vor, gefolgt von Stufen bei der Fertigstellung des Fundaments, der Abdichtung, der Luftdichtheit und dem Rest bei der Übergabe. Diese Aufteilung bietet Zeit, um den Verkauf einer bestehenden Immobilie zu organisieren oder zusätzliche Ersparnisse zu konsolidieren.
Garantien für Neubauten und Rechtsmittel bei der Übergabe
Der Kauf im VEFA wird von Schutzmaßnahmen begleitet, die Bestandsimmobilien nicht bieten. Drei Garantien treten nach der Schlüsselübergabe in Kraft.
- Garantie für die vollständige Fertigstellung: Sie deckt alle Mängel ab, die im Jahr nach der Übergabe gemeldet werden, unabhängig von ihrer Art und Schwere.
- Zweijährige Garantie: Sie schützt während zwei Jahren die vom Gebäude getrennten Ausstattungen (Rollläden, Armaturen, Heizkörper).
- Zehnjährige Garantie: Sie deckt während zehn Jahren Schäden ab, die die Solidität des Bauwerks gefährden oder es unbrauchbar machen.
Am Tag der Übergabe wird ein Abnahmeprotokoll erstellt. Alle sichtbaren Mängel müssen darin festgehalten werden. Die geäußerten Vorbehalte lösen die Verpflichtung des Bauträgers aus, die Mängel innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens zu beheben. Ein Mangel, der im Abnahmeprotokoll nicht erwähnt wird, bleibt durch die Garantie für die vollständige Fertigstellung abgedeckt, wenn er innerhalb der folgenden dreißig Tage per Einschreiben gemeldet wird.
Jeanbrun-Programm und Investitionen in Neubauten
Das Jeanbrun-Programm hat das Pinel-Programm ersetzt, um Investitionen in Neubauten zu unterstützen. Erste Rückmeldungen zeigen einen begrenzten Effekt: Die Fédération des promoteurs immobiliers schätzt, dass das Jeanbrun zwischen 150 und 200 monatliche Reservierungen generiert, im Vergleich zu etwa 1.000 zuvor mit dem Pinel.
Diese Diskrepanz erklärt sich teilweise durch restriktivere Zulassungskriterien und einen als weniger attraktiv empfundenen Steuervorteil. Für einen Investor muss die Nettomietrendite ohne Berücksichtigung des Steuervorteils als Hauptvariable berechnet werden. Die Rendite basiert zunächst auf der Marktmiete, der geschätzten Leerstandsquote und den Nebenkosten der Eigentümergemeinschaft.
Die Verkaufsfristen für Neubauten bleiben sehr hoch, bei etwa 19,9 Monaten, laut den von CAFPI veröffentlichten Daten. Dieser reichhaltige Bestand bietet einen Verhandlungsspielraum bei Preisen, Dienstleistungen oder Nebenkosten, auch für Investoren.
Die Wahl zwischen Hauptwohnsitz und Mietinvestition bestimmt die Besteuerung, die Finanzierungsart und die Auswahlkriterien für das Programm. Diese zu verwechseln, bedeutet, einen Kauf nach den falschen Parametern zu optimieren, was die teuerste Fehler im Neubau bleibt.
